Grundsätzlich bestehen zwei Möglichkeiten für die Finanzierung eines Mini-Wohnhauses: über einen Privatkundenkredit oder über eine Hypothekenfinanzierung. Neben den üblichen Anforderungen an die Bonität und das vorhandene Eigenkapital des Antragstellers werden Privatkundenkredite in der Regel mit einer maximalen Laufzeit von zehn Jahren erteilt. Das bedeutet eine relativ schnelle Tilgung mit entsprechend hohen monatlichen Gesamtraten. Günstiger geht es über eine Hypothekenfinanzierung, wobei dies allerdings stets an ein vorhandenes Baugrundstück gebunden ist, das seitens der kreditierenden Bank mit einer ins Grundbuch eingetragenen Grundschuld belegt wird. In diesem Falle können auch deutlich längere Laufzeit von 20 und mehr Jahren und zugleich deutlich günstigere Zinskonditionen vereinbart werden.
Hier einmal zwei unverbindliche Beispiele für einen groben Vergleich (Stand Juni 2022, bitte beachten Sie, dass die Zinsen in der aktuellen Entwicklung deutlich steigen können):
RTH-Kauf ohne eigenes Baugrundstück, Finanzierung über einen Mobilienkredit
Kaufpreis inkl. individueller Sonderausstattungen: 100.000 €
Eigenkapital: 20.000 €
Darlehen: 80.000 €
Laufzeit: 120 Monate
Schlußrate: 1.467 €
Effektiver Jahreszins: 4,0 %
Anfänglicher Tilgungssatz: 8 %
Monatliche Rate (Zinsen und Tilgung): ca. 800 €
ggf. zzgl. Miete bzw. Pacht für einen Stellplatz sowie aller Nebenkosten für Baugenehmigung, Erschließung usw.
Diese Form der Finanzierung wird auch als Verbraucherkredit bezeichnet. Auch sogenannte Tiny-House-Kredite sind grundsätzlich nichts anderes als Verbraucherkredite, die selten über eine längere Laufzeit als 180 Monate laufen. Diese Finanzierungsform wird in der Regel nur dann in Anspruch genommen, wenn der Kreditnehmer nicht über ein grundschuldfähiges Baugrundstück verfügt.
RTH-Kauf mit 500 m2 Baugrundstück, Finanzierung über ein Hypothekendarlehen
Kaufpreis inkl. individueller Sonderausstattungen: 100.000 €
Baugrundstück: 80.000 €
Nebenkosten inkl. Grunderwerbsteuer, Baugenehmigung, innerer Erschließung: 20.000 €
Eigenkapital: 40.000 €
Darlehen: 160.000 €
Laufzeit: 240 Monate
Anfänglicher Tilgungssatz: 3 %
Restschuld: ca. 28.700 €
Effektiver Jahreszins, 20 Jahre fest: 3,0 %
monatliche Rate (Zinsen und Tilgung): ca. 800 €
Der Clou ist also, möglichst günstige Zinskonditionen und eine lange Laufzeit zu nutzen, um die monatliche Belastung in einem erträglichen Rahmen zu halten.
Wer also sein Tiny House über einen relativ teuren Mobilienkredit mit relativ kurzer Laufzeit finanziert und dann noch ein paar hundert Euro an monatlicher Grundstücksmiete zahlen soll, hat nicht nur höhere monatliche Belastungen sondern besitzt am Ende immer noch kein eigenes Grundstück. Wer sich hingegen ein geeignetes Baugrundstück kauft und sein Tiny House inklusive Grundstück über ein Hypothekendarlehen finanziert, kann doppelt gewinnen: Günstigere monatliche Belastungen und ein eigenes Grundstück. Zugleich umgeht der Tiny House-Besitzer die rechtlichen Gefahren eines gemieteten Baugrundstücks.
Inflationsvorteil
Und zusätzlich sollte unbedingt beachtet werden, dass die aktuelle Inflationsrate bei ca. 8 Prozent liegt (Stand: Sommer 2022). Das bedeutet, dass alle Geldwerte jährlich um acht Prozent an Wert verlieren, – aber nicht nur das Geld auf dem Sparbuch sondern auch der Immobilienkredit. Das bedeutet, dass die Inflation den Wert der Finanzierung permanent verringert und de facto zur Tilgung beiträgt. Langfristig kalkulierende Bauherren überlegen sich deshalb durchaus, heute eine Baufinanzierung mit 3 % p.a. abzuschließen und möglichst wenig bis gar nichts zu tilgen. Soll doch die Inflation den Wert des Kredites zu senken helfen.
Finanzierungsrechner
Wer gerne selbst rechnen möchte, kann zum Beispiel den kostenlosen Finanzierungsrechner der Stiftung Warentest nutzen. Allerdings kennen wir keinen Finanzierungsrechner, der die Inflationsvorteil berücksichtigt. Den müssen Sie leider „zu Fuß“ einkalkulieren.
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Haftungshinweis:
Unverbindliches Berechnungsbeispiel. Eine Gewähr für die Zinskonditionen, mögliche Rechenfehler und für Ihre persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse wird nicht übernommen. Dieses Beispiel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
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